Quelles sont les règles Airbnb en copropriété ?

En 2025, la France comptait environ 850 000 logements disponibles sur les plateformes de location saisonnière, un volume encore élevé malgré un net ralentissement du marché. Si l’Hexagone reste l’un des pays européens où Airbnb est le plus implanté, plusieurs grandes villes enregistrent un recul du nombre d’annonces. En Île-de-France, le volume est ainsi descendu sous la barre des 60 000 logements après le pic exceptionnel observé pendant les Jeux olympiques de 2024. La région Provence-Alpes-Côte d’Azur suit la même tendance. À Nice, par exemple, le nombre d’annonces a reculé d’environ 9 % entre 2024 et 2025.

Ce ralentissement s’explique en grande partie par un encadrement plus strict des locations touristiques et par les tensions que la location courte durée provoque au sein des copropriétés. Pour les syndics et les professionnels de l’immobilier, cela implique de gérer des conflits entre copropriétaires de plus en plus fréquents.

Alors quelles sont les règles à respecter en cas de location Airbnb en copropriété ? Le cabinet TLMR Avocats fait le point.

L’essentiel à retenir

• La location Airbnb en copropriété est autorisée uniquement si elle respecte le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.
• Depuis la loi du 19 novembre 2024, tous les propriétaires doivent déclarer leur meublé touristique en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur l’annonce.
• Dans les zones tendues, la mise en location touristique peut nécessiter une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie.
• Le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée, notamment lorsque l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation.
• La jurisprudence récente distingue désormais la simple location meublée des activités para-hôtelières proposant des services proches de ceux d’un hôtel.
• Le syndic dispose aujourd’hui de pouvoirs renforcés pour contrôler les locations Airbnb irrégulières et agir contre les copropriétaires en infraction. Dans ce cas, l’accompagnement d’un avocat en droit de la copropriété est indispensable.

Que dit la loi sur la location Airbnb en copropriété ?

La location touristique de courte durée est encadrée par des textes précis, principalement issus du Code du tourisme et du Code de la construction et de l’habitation. Avant d’entrer dans le détail des règles applicables en copropriété, il est essentiel de revenir sur la définition juridique du meublé de tourisme.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

L’article L324-1-1 du Code du tourisme précise que les meublés de tourisme sont « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Autrement dit, il s’agit de logements meublés loués temporairement à des personnes de passage, sans qu’elles puissent y établir leur résidence principale.

L’obligation de déclaration préalable des locations Airbnb

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, cette activité est désormais soumise à une obligation de déclaration renforcée.

Tous les propriétaires, y compris ceux qui louent leur résidence principale, doivent effectuer une déclaration préalable en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement foncier. Ce numéro doit impérativement figurer sur l’annonce de location. Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à des sanctions financières.

En parallèle, le législateur a introduit une nouvelle obligation qui implique le syndic de copropriété. Le propriétaire doit, en effet, l’informer de la mise en location de son bien en tant que meublé touristique. Le syndic est alors tenu d’inscrire un point d’information sur ce sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Des règles renforcées dans les zones tendues

Lorsque l’immeuble est situé en zone dite tendue, la réglementation devient plus stricte.

L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation qualifie la mise en location touristique d’un logement meublé de changement d’usage. Ce changement n’est pas neutre juridiquement.

Dans les communes concernées, une autorisation préalable délivrée par la mairie est requise pour transformer un local à usage d’habitation en meublé de tourisme. Cette mesure vise à préserver l’offre de logements disponibles pour la population locale dans des zones où la tension immobilière est forte.

À noter que cette autorisation ne peut être accordée que si ce changement respecte le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut-il interdire la location Airbnb ?

En copropriété, le règlement fait office de loi entre les copropriétaires. Il définit les règles de fonctionnement de l’immeuble. Il doit toutefois respecter les principes d’ordre public posés par la loi du 10 juillet 1965. Selon l’article 9 de cette loi, “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”. Cette notion de destination est donc centrale pour apprécier si une activité, comme la location touristique de courte durée, est autorisée.

Qu’est-ce que la « destination de l’immeuble » ?

La destination de l’immeuble, définie dans le règlement de copropriété, détermine les usages admis : habitation exclusivement, mixité entre habitation et profession libérale, usage commercial, installation de bureaux ou encore présence de meublés touristiques. La destination d’un immeuble ne peut être modifiée qu’à l’unanimité de copropriétaires.

En cas de litige, c’est au juge d’interpréter les clauses du règlement de copropriété pour vérifier si la location touristique est compatible ou non avec la destination de l’immeuble.

Une jurisprudence hésitante

Pendant longtemps, les tribunaux ont considéré que la location meublée touristique ne constituait pas, en elle-même, une activité commerciale incompatible avec une destination d’habitation.

Cette interprétation a toutefois évolué. Plusieurs décisions ont ainsi affirmé qu’une telle activité pouvait être incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise exclusive. L’idée est la suivante : les passages fréquents de voyageurs, les nuisances ou encore la transformation de logements en hébergements quasi-hôteliers peuvent porter atteinte au caractère résidentiel d’un immeuble. Certaines affaires concernaient d’ailleurs des situations particulièrement marquées, avec des dizaines de lots exploités comme de véritables résidences hôtelières.

Le 25 janvier 2024, la 3e chambre civile de la Cour de cassation est toutefois venue nuancer cette position. Elle a jugé qu’en l’absence de véritables prestations para-hôtelières (comme le ménage quotidien, le petit-déjeuner ou une réception de clientèle), l’activité de location touristique ne présentait pas nécessairement un caractère commercial. Elle pouvait donc conserver une nature civile compatible avec certaines clauses d’habitation bourgeoise.

Depuis cet arrêt, les juges examinent davantage la réalité concrète de l’activité exercée. Ils prennent notamment en compte :

• l’importance des nuisances ;
• le nombre de logements exploités ;
• la présence de services annexes ;
• ou encore la destination générale de l’immeuble.

Certaines juridictions continuent ainsi d’ordonner la cessation des locations meublées touristiques lorsqu’elles transforment l’immeuble en quasi-hôtel ou portent atteinte à sa tranquillité.

L'interdiction des Airbnb dans les règlements de copropriété

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété peut interdire certaines activités, à condition que ces restrictions soient justifiées par la destination de l’immeuble.

Le cadre légal s'est également durci avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui facilite l'interdiction des meublés de tourisme en copropriété par un vote à la majorité des deux tiers, dans certains immeubles seulement. Cette évolution a été validée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, qui a jugé le dispositif conforme au droit de propriété, au regard des objectifs d'intérêt général poursuivis et des garanties l'encadrant.

Cette faculté reste toutefois strictement conditionnée.

L'interdiction ne peut être votée que si trois conditions sont réunies :

• les lots concernés ne doivent pas constituer la résidence principale de l'occupant ;
• ils doivent être à usage d'habitation ;
• et le règlement de copropriété doit interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (clause d'habitation bourgeoise). Les locaux commerciaux, comme les rez-de-chaussée à usage de commerce, échappent donc à ces restrictions.

La portée exacte de ce nouveau pouvoir fait encore débat. Une partie de la doctrine considère qu'il permet d'interdire la location touristique indépendamment de son caractère civil ou commercial. D'autres estiment, au contraire, que la qualification commerciale de l'activité demeure déterminante. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans un arrêt du 20 mars 2025 (n° 24/10669), a retenu cette seconde lecture, jugeant qu'une activité de nature civile ne pouvait être interdite sur le seul fondement de l'article 26 d). En l'état, la prudence commande de vérifier précisément la rédaction du règlement de copropriété et la nature réelle de l'activité exercée avant d'envisager une telle résolution.

Le rôle du syndic face à une location Airbnb en copropriété

Le syndic joue un rôle clé dans la régulation des locations touristiques de courte durée au sein d’une copropriété. Il lui revient non seulement de faire respecter le règlement de copropriété, mais aussi de contrôler la conformité des annonces avec la législation en vigueur et de tenir informée l’assemblée générale.

Quelles vérifications doit-il effectuer ?

Dès qu’une location de type Airbnb est repérée dans l’immeuble, le syndic doit procéder à plusieurs vérifications :

• contrôler la présence d’un numéro d’enregistrement, obligatoire depuis la loi du 19 novembre 2024, y compris pour les résidences principales ;
• vérifier l’usage du lot concerné (habitation ou autre) ;
• s’assurer qu’un changement d’usage a bien été autorisé par la mairie, le cas échéant ;
• Vérifier le respect du plafond de nuitées applicable à la location des résidences principales : fixé à 120 jours par an au niveau national, ce seuil peut, depuis le 1er janvier 2025, être abaissé à 90 jours par délibération de la commune. Il convient donc de contrôler le seuil effectivement en vigueur dans la commune concernée, et non de présumer un plafond uniforme de 120 jours.

En parallèle, le syndic peut exiger le retrait des boîtes à clés ou autres dispositifs installés dans les parties communes sans autorisation.

Que faire en cas d’infraction ?

Si le copropriétaire ne respecte ni le cadre légal ni le règlement de copropriété, le syndic peut lui adresser une mise en demeure de régulariser la situation. Il peut également soumettre à l’assemblée générale une résolution visant à obtenir l’autorisation d’engager une action en justice à l’encontre du copropriétaire. Dans ce cas de figure, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier est indispensable.

Le syndic, aussi force de conseil

Au-delà de ses missions de contrôle, le syndic doit jouer un véritable rôle de conseil. Il est en première ligne pour informer les copropriétaires des conséquences juridiques d’une location touristique non conforme et les accompagner vers une régularisation.

La prévention reste l’un des leviers les plus efficaces. Il s’agit de communiquer clairement les règles, de les afficher dans les parties communes et d’inscrire régulièrement le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée afin d’anticiper les tensions.

Le syndic peut également proposer de modifier le règlement de copropriété ou de réécrire certaines clauses relatives à la destination de l’immeuble. Les copropriétaires peuvent ainsi restreindre ou interdire formellement les locations de courte durée lorsque la situation le justifie.

La question d’Airbnb en copropriété soulève de nombreuses problématiques à la fois juridiques et pratiques. Pour les syndics et les professionnels de l’immobilier, il ne suffit pas de connaître les textes. Il faut également savoir interpréter le règlement de copropriété, suivre l’évolution de la jurisprudence, et agir avec méthode.

Les réformes récentes ont permis de renforcer les outils à disposition des copropriétés, notamment en facilitant l’interdiction des locations touristiques lorsque cela s’avère nécessaire. Mais leur mise en œuvre reste technique et nécessite une vigilance constante. Dans ce contexte, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit de la copropriété et de l’immobilier devient essentiel. En cas de doute sur la légalité d’une location, la validité d’un règlement ou les moyens d’action du syndicat, il est recommandé de se faire conseiller par un professionnel rompu à ces problématiques.

Disposant d’une forte expérience dans le domaine, le cabinet TLMR Avocats accompagne de nombreuses sociétés et groupes du secteur immobilier (syndics, copropriétés, investisseurs, marchands de biens, administrateurs ou gestionnaires de baux) aussi bien en conseil qu’en contentieux. Notre expertise permet d’apporter des réponses claires, efficaces et sécurisées à des situations souvent complexes.

FAQ sur la location Airbnb en copropriété

Peut-on faire du Airbnb dans une copropriété ?

Oui, mais uniquement si le règlement de copropriété l’autorise et si la location respecte la destination de l’immeuble. Certaines copropriétés interdisent totalement les locations touristiques de courte durée.

Le règlement de copropriété peut-il interdire la location en Airbnb ?

Absolument, et depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les copropriétaires peuvent plus facilement interdire les meublés touristiques dans certains immeubles à usage d’habitation.

Une autorisation de la mairie est-elle obligatoire pour louer sur Airbnb ?

Dans de nombreuses communes, notamment en zone tendue, une autorisation préalable de changement d’usage est nécessaire pour transformer un logement en meublé touristique.

Que peut faire le syndic contre une location Airbnb illégale ?

Il dispose de plusieurs armes. Il peut mettre en demeure le copropriétaire de cesser la location, demander la suppression de dispositifs installés sans autorisation (comme les boîtes à clés) et engager une action judiciaire avec l’accord de l’assemblée générale.

Une location Airbnb est-elle forcément considérée comme une activité commerciale ?

Non. Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024, les juges considèrent que l’absence de véritables prestations para-hôtelières peut permettre de qualifier l’activité de civile et non commerciale.